Criterios | Dividenz

Criterios de inversión

Todos los proyectos en los que invertimos pasan por un riguroso proceso de due dilligence y auditoria en todos sus aspectos. Los mismos son analizados por todos los integrantes de nuestro equipo de expertos y asesores externos.

Renta estabilizada

Invertimos principalmente en proyectos inmobiliarios de bajo riesgo y flujo de renta constante. Es decir, que en la mayoría de los casos, invertimos en propiedades con renta estabilizada, ya terminada y sin riesgo construcción mayor, donde se agrega valor mediante buenas negociaciones al comprar el activo, mejoras menores en la propiedad, optimización de la estructura de capital, en la administración del activo, etc.

Proyectos de escala media

Invertimos principalmente en proyectos de escala media, que permitan cierto nivel de manejo/control por parte de los socios en escenarios adversos, y cuya valuación no supere los USD 80.000.000, y el capital aportado por los socios no supere los USD 35.000.000

Diversificación geográfica

Invertimos en las principales ciudades de Estados Unidos, que vienen demostrando un gran crecimiento y desarrollo los últimos años. Tanto en las ciudades First Tier, tales como New York, Miami, Los Ángeles, entre otras, como en ciudades Second Tier, tales como Austin, Denver, Houston, Tampa, entre otras.

Mitigación de riesgos

Invertir tu capital siempre conlleva un riesgo. Nosotros llevamos ese riesgo a la mínima expresión. Pero queremos ser transparentes y contarte cuales son los posibles riesgos en nuestros negocios:

Sistémicos de mercados global o local.

  • Riesgo: El mayor riesgo que acarrea cualquier tipo de inversión, tiene que ver con las grandes crisis que sufren los mercados globales y locales. Estas crisis generan volatilidad en los mercados y afectan directamente los valores de los activos.
  • Mitigación 1: Solo invertimos en los mercados menos volátiles del mundo, en las principales ciudades de Estados Unidos, donde los riesgos sistemáticos se reducen a su mínima expresión.
  • Mitigación 2: Invertimos principalmente en activos de renta ya terminados, sin riesgo de construcción y en proyectos multifamiliares y/o de logística, con altas tasas de ocupación. Donde, si bien se puede ver afectada la valuación del inmueble temporalmente, siempre y cuando no se vea afectada seriamente el factor de ocupación del edificio, el mismo seguirá generando renta y por ende utilidades para sus propietarios. Esto permitirá sortear los ciclos económicos negativos, en caso de que los hubiese, hasta encontrar un escenario de recuperación.

Vacancia

  • Riesgo: En proyectos de renta uno de los riesgos tiene que ver con que el activo mantenga un nivel de vacancia alto. Ya sea por durante periodos de crisis económicas o movimientos emigratorios, un activo puede ver afectado su nivel de ingresos si crece el factor de ocupación.
  • Mitigación 1: Invertimos principalmente en activos de renta ya terminados, sin riesgo de construcción y en proyectos multifamiliares con altas tasas de ocupación. Donde si bien se puede ver afectada la valuación del inmueble temporalmente, la rentabilidad anual del mismo casi no sufre variaciones. Es tal el caso, que inclusive durante la crisis del Coronavirus, la vacancia y los ingresos en los activos que adquirimos no sufrió variaciones. En otras palabras, todos los inquilinos siguieron pagando. Es comúnmente sabido que lo último que deja de pagar una persona, es el costo de su vivienda. Por ello creemos que este tipo de activos genera un altísimo grado de protección de capital.
  • Mitigación 2: Es importante entender que para que un edificio de vivienda multifamiliar se vea seriamente afectado, el nivel de vacancia del mismo tiene que ser inferior a aproximadamente el 50%. Es decir, que siempre que el factor de ocupación sea superior al 50%, el inmueble tendrá capacidad de pago, tanto de sus gastos como de cualquier tipo de interés bancarios. Al mismo tiempo, siempre se establecen reservas adecuadas para generar soportes económicos para este tipo de situaciones.

Construcción

  • Riesgo: Los riesgos de construcción son riesgos típicos de proyectos inmobiliarios de esta clase. Esto por lo general conlleva un grado extra de riesgo que se corre al desarrollar el negocio.
  • Mitigación 1: Para evitar correr este tipo de riesgos, invertimos principalmente en activos terminados, o casi terminados. Donde las intervenciones constructivas son parciales y el riesgo de inconvenientes durante las obras se reducen a una mínima expresión.
  • Mitigación 2: Para el supuesto caso en que se invierta en proyectos inmobiliarios que implican construcciones nuevas, dichos proyectos contaran con una tasa de rendimiento superior, que compensara los riesgos adicionales tomados en el negocio. Dicho esto, cualquier proyecto de esta categoría que sea aprobado por nuestro comité de inversiones, solo será aprobado si cuenta con todo el financiamiento necesario para cubrir todos sus costos de construcción, directos e indirectos, pólizas de seguros, equipos de construcción de primera categoría con experiencia comprobada, y con todos los resguardos adicionales para garantizar el completamiento del 100% de las tareas.

Cambios legislativos/ Impositivos

  • Riesgo: Cualquier proyecto inmobiliario, en cualquier parte del mundo, puede verse afectado por cambios legislativos o impositivos. Los mismos pueden afectar el rendimiento del negocio y por ende, su valuación.
  • Mitigación 1: Invertimos en varios de los mercados con mayor seguridad jurídica del mundo, para reducir al mínimo las probabilidades de que estos cambios ocurran.

Ineficiencia en operaciones

  • Riesgo: Un potencial riesgo del negocio tiene que ver con ineficiencias de nuestros operadores, a la hora de administrar el negocio. Esto puede ser tanto en la estrategia de compra un activo, adquiriendo el mismo a valores superiores a los de mercado, en ineficiencias/ imprudencias operativas o en mayor medida, irregularidades o fraudes.
  • Mitigación 1: Es importante entender el marco en el cual están estructurados los negocios inmobiliarios de esta clase en Estados Unidos. Un operador, por contrato y por ley, cuyo rol es ser el promotor del negocio, tiene por obligación contractual y legal de, en cualquier caso, actuar en beneficio del negocio y de sus inversores. Es decir, que todas sus acciones tienen que estar dirigidas a cuidar los intereses del inversor. Cualquier acción que contradiga esta obligación, es considerado un delito y será sujeta a acciones legales y penales, contra todas las personas involucradas y sus activos.
  • Mitigación 2: Al mismo tiempo, todos los negocios en los cuales Grupo Chomer se involucra, cuentan con un aporte de capital importante de alguna de las principales instituciones bancarias e hipotecarias de los Estados Unidos. En muchos casos, instituciones gubernamentales, como Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation) y Fannie Mae (Federal National Mortgage Association). De tal manera que, cualquier tipo de mala praxis, como fraude o estafa ocasionada al negocio, consistiría en un fraude directo al gobierno de Estados Unidos de América, ya que afecta la capacidad de pago de los préstamos hipotecarios. Todo esto implica que, tales instituciones, no solo le ponen un sello de aprobación al negocio en general, a el inmueble, a sus proyecciones y toda la gente involucrada en el negocio (con su track record). Sino que además, realizan grandes desembolsos de capital, convirtiéndose en el primer interesado en el éxito del negocio.

  • Mitigación 3: Todos los movimientos de fondos que Grupo Chomer canaliza a los distintos negocios, se realizan mediante cuentas Escrow. Estas cuentas, son habilitadas solo por bancos americanos y cumplen la función de cuentas parking. Es decir, cuentas específicamente creadas con el propósito de recibir fondos de terceros y que los mismos sean utilizados con un único fin. En este caso, la compra directa de un activo. De esta manera, Grupo Chomer se garantiza de que los fondos aportados sean utilizados únicamente para la compra del activo específico.
  • Mitigación 4: Solo trabajamos con operadores de confianza, donde contamos con lazos comerciales estrechos, avalados por nosotros, por nuestro equipo en Estados Unidos y por nuestros asesores externos.
  • Mitigación 5: No solo Grupo Chomer invierte su propio capital, codo a codo con sus inversores, sino nuestro su principal objetivo y responsabilidad, es velar por los intereses de nuestros clientes e inversores. Somos los guardianes de tus inversiones, y por ello nos responsabilizamos de auditar, verificar y realizar un control y seguimiento constante a todos los negocios en los que participamos. Nuestra garantía, es que usaremos todos nuestros recursos y habilidades para lograr negocios exitosos con el menor riesgo posible. En ello jugamos nuestra reputación.

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